第三轮土拍即将拉开帷幕！多地都急第轮目前已经有不少热点城市发布第三轮土拍的纷纷放松信息，包括无锡、土拍条件苏州、多地都急第轮南京、纷纷放松合肥、土拍条件深圳和广州等。多地都急第轮先看广州，纷纷放松昨天广州第三批集中供地名单正式出炉。土拍条件全市总共出让17宗宅地，多地都急第轮和第一、纷纷放松二轮都是土拍条件48宗地相比，卖的多地都急第轮数量明显少了一大截，房地产市场不好，纷纷放松卖土地的土拍条件底气也不足了。另外这一次规则放宽，门槛降低，能明显感受到地方在鼓励房企入市拿地。比如南沙、黄埔限价政策消失了。上一轮土拍中，这两个区域严格执行限价政策，所以当时的流拍率达到30%。没钱赚，开发商也不愿意当冤大头，干脆都不拿地了，当时大家都说房企躺平倒逼土地降价。这下还真的“倒逼”成功了，取消了最高限价，并且之前流拍的土地，地价也下调了。考虑到目前房企大部分都处于资金链危机中，广州第三轮土拍还贴心地允许开发商“分期付款”。既让房企有钱赚，短时间内也不会增加房企的资金压力，广州第三轮土拍可以说是释放出满满的诚意。上半年广州新房之所以这么惨淡，是因为要求新房每次都要降价3%才能拿预售证。最近广州的朋友和我说，降价3%可能不会继续严格执行了，再降下去，市场真的信心全无。杭州最近也公布了第三轮土拍的消息，和广州一样，拍地门槛和地价双双降低了！良渚好运路竞品质地块，此前由于起价高，而且竞品质要求较多，需现房销售，导致流拍。这一次起拍价将从20682元/㎡，降到17500元/㎡，相当于打了85折，算下来总价降低了约3.3亿元。西湖翠苑板块的14号地块上轮流派，这次再度推出，精装售价依旧维持5.8万/㎡，但地块起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万/㎡左右。除了起拍价降低，浙报传媒地产研究院猜测第三轮杭州土拍或将和南京、宁波等城市一样，采用“定品质”的方式。“竞品质”和“定品质”，虽一字之差，实则已经给开发商腾挪出更大的操作空间。另外现房销售可能取消，准入条件再放宽。还有其他的热点城市，我大概总结一下。南京：放宽了参拍企业的资质要求、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求；苏州：下调了保证金和首付款比例、取消了土地的市场指导价、降低首缴土地出让金比例；合肥：代建要求少了、部分地块下调起拍价、取消配建保障性住房；无锡：调整购地资金来源要求等。……都是不同程度的放松了土拍条件。之所以多地同时下调拍地门槛，个中原因也不难猜测。1、楼市降温超预期，土地卖不出去，财政收入紧张。下图可以清晰看到，今年两轮土拍的吸金差异巨大。第一轮土拍时，全国楼市急剧升温，土地市场同样抢破头，多地出现上百个马甲抢地的情况，溢价率节节攀升，当时我们还写了文章的，「这一轮土拍，爆了！」杭州南京仅靠第一轮土拍就完成了去年接近一半的业绩。但是下半年随着调控升级，信贷收紧，尤其是土拍门槛越来越高，利润也被压低了，开发商也不敢拿地。「土拍已降温，开发商不再“抢地”了！」第二轮土拍收官后，热点城市的土地出让金明显大缩水，杭州仅为第一轮的21%，广州南京都减少了差不多一半。都知道房地产的重要性，很多地方不仅财政是靠土地，连GDP也需要靠房地产来拉动，地方有调控房地产的任务，但又不能调控过度，如果这条船沉了，大家都会难过。2、多家房企出现资金链危机。暴雷、破产、债务危机……房企最近的新闻我就不重述了，反正就是不好过。在这种紧要关头，率先解决资金链危机，度过难关才是头等大事，基本没有闲置的资金买地。其实大部分房企内心还是渴望拿地的，在第二轮拍地中，我们观察到拿地的基本上都是以中海保利之类的央企国企，趁着土地行情低迷，溢价率低，大举吸纳土地。其他陷入资金链危机的房企只能眼巴巴的流口水。这次下调了拿地的门槛，尤其是允许土地出让金分期付款，加上最近信贷宽松，相信还是会有不少房企重新下场拿地的。当然咯，尽管土地市场部分限制放宽了，但并不意味着土地市场就会火爆起来。有些硬性规定依旧没有取消，比如广州严禁马甲拿地；溢价率不超过15%；新房销售倾向首套购房家庭等。只是说，考虑到目前市场行情过冷，房企资金链紧张，地方在土地出让上适当做出一些调整。目前已经结束第三轮土拍的城市仅有无锡一个。从结果来看，市场情绪还算稳定，第一轮的激进疯狂和第二轮那种灰心丧气通通消失了。20块土地全部出让成功，没有一家流拍。不过这一轮无锡的土拍有一个很大的特点，就是官方亲自下场“暖被窝”。那些只有一家报名的地块中，多数都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作发展的模式，譬如梁溪城投、滨湖城投以及惠山国控等。国企先带头把场子人气调动起来，吸引更多的房企竞拍。现在的土地市场还远远谈不上活跃和过热，只是说政府开始在托市了，很明显地方着急了，开始放松竞买土地的各种条件，鼓励房企拿地。土地市场反应从来都是最快的！而且土地市场和新房热度紧密相连，一旦土地市场被“救活”，那么新房市场复苏就不远了。楼市说来说去都是政策市。昨天财联社从金融管理部门了解到，金融机构对房地产融资基本恢复了。市场底已经清晰可见，全国各大银行都在陆续松绑，和上半年动辄等半年相比，房贷审批明显加快，广州和深圳现在一个多月房贷就下来了；土地市场也逐渐被唤醒。这意味着这一轮历经半年的房地产强势打压已经宣告结束，市场终于要回归正常了。由于广州深圳等这些城市，二手房还处于限价中，而且这个政策短期也不可能取消，所以市场想要回归到去年的状态是不可能的。这对刚需来说是个好机会，未来几年都是一个非常好的买房时机。但那些连续跌了两年以上的城市，随着信贷逐渐宽松，市场就会回暖。比如我经常提到的郑州，武汉，苏州，目前这些城市的新房二手房市场都很萧条，但是对于刚需来说，现在就是入手的最佳时机了。樱桃平时的一些碎片化的观点，也会抽空录制视频发在视频号和抖音号上！大家快关注起来吧。视频号直接点击下方关注，抖yin搜索【樱桃小房子】2021年房价预测：一二线城市的涨跌预测、机会分析！（干货）2021年预测：房价上涨5%！？2021房价预测|二线城市（上）2021房价预测：二线城市（中）2021房价预测：二线城市（下）2021年房价预测：三四线城市（上）城市调研（武汉，北京，佛山在公众号下的菜单栏）：珠海 || 中山 || 上海 || 浙江 || 宁波 || 昆山 || 南京 || 无锡 || 郑州 || 重庆 || 合肥 || 三四线 || 西安 || 成都 || 长沙 || 综合
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